מחיר חברת ניהול לבניין משותף

עלות ניהול ואחזקה לבניין משותף, סוגי שירותי ניהול לוועד בית, שיטות תשלום, מחירון חברת ניהול ועד בית ועוד.

כמו בכל רכישה בחיים, לעלות שירותי ניהול ועד הבית משקל רב בהחלטה. דיירים רבים לא מודעים לסל השירותים שחברות הניהול יכולות לספק להם, ולכן חשוב לבחור שירות שמתאים מבחינת התקציב והצרכים של הבניין והדיירים המתגוררים בו. ככל שהשירות רחב יותר, כך גם העלות גבוהה יותר. הגורמים העיקריים המשפיעים על מחיר ניהול ואחזקה הם מספר הקומות, כמות הדיירים, המערכות הקיימות בבניין והסטנדרט שהדיירים רוצים להעמיד לבניין.

מהי עלות חברת ניהול?

העלות לשירותי הניהול החודשיים נעים בממוצע בטווח של 0.5 - 4 ש"ח למטר ריבועי או 40 - 200 ש"ח לדירה סטנדרטית. התשלום לחברת הניהול הינו תוספת לעלות תחזוקת הבית המשותף. במקרים רבים, שירותי הניהול מתקזזים עם התייעלות עלויות תחזוקת הבניין ובעקבות כך מותירות כספים נוספים בחשבון הבנק המשותף של הבניין.

מהם הגורמים המשפיעים על המחירים של חברות ניהול ותחזוקה לבניין?

חברות ניהול בניינים פועלות למטרת רווח. לכן, אם המשאבים הנדרשים לניהול המבנה גדלים, כך גם ייעשה לדמי הניהול ומיסי ועד הבית. המשתנים העיקריים לתמחור הם:

כמות הדיירים- ככל שישנן יותר דירות, כך מעקב אחר תשלומי ועד הבית הופך למורכב יותר. בנוסף לכך, מספר הדיירים בבית המשותף משפיע באופן ישיר על השימוש במערכות המשותפות ומאיץ את הבלאי והתיקונים שלהן בהתאם.

כמות המערכות- מבנים המכילים מערכות מכאניות רבות יותר דורשים משאבים רבים יותר לצורך תחזוקתן, טיפולן ובדיקתן. הצורך במשאבים נוגע הן בתחזוקה השגרתית, והן במעקב אחר נותני השירות החיצוניים.

סוג המערכות- ככל שמערכות הבניין מורכבות יותר, כך תחזוקתן דורשת כישורים רחבים יותר המתורגמים לשכר טרחה גבוה יותר. באותה צורה, תדירות התחזוקה משפיעה בקשר ישיר על עלות מיסי ועד בית המושלכים על הדיירים.

צרכי הדיירים- ככל שהדיירים דורשים איכות מגורים ברמה גבוהה יותר, כך חברת הניהול נאלצת להיות נוכחת יותר ולהשקיע מאמצים רבים יותר כדי לעמוד בצפיותיהם של הדיירים ולספק את הנדרש. לכן, המחיר שחברת הניהול תדרוש תעלה בהתאם.

פירוט מחירון שירותי חברת ניהול:

ניהול והנהלת חשבונות- שירותים אלו כוללים ניהול ומעקב אחר הכנסות והוצאות, שמירה, סריקה ותיוק הקבלות והאסמכתאות הקשורות לבניין, הכנת תקציב שנתי ודוחות מאזן חצי שנתיים להוצאות הבניין. העלות הממוצעת בשוק נעה בטווח של בין 10 - 30 ש"ח לדירה בחודש.

גבייה- גבייה שוטפת של תשלומי מיסי ועד הבית החודשיים במגוון אמצעים, הפקדת שיקים ומעקב אחר התשלומים השונים. המחיר הממוצע בענף נע בטווח של בין 10 - 50 ש"ח לדירה בחודש.

תחזוקה/ אב בית- סיורים ובדיקות תקינות של הבניין ומערוכתיו, תיקונים פשוטים כגון החלפת נורות, שימון צירים, כיוון שעוני תאורה, ניהול תיקון ליקויים במערכות הבניין וברכוש המשותף ועוד. המחיר הממוצע בשוק נע בטווח של בין 15 - 30 ש"ח לדירה. מחיר של שירותי איש תחזוקה במשרה מלאה נע בטווח של 12,000 - 25,000 ש"ח לחודש.

דמי ניהול- ניהול ופיקוח עליון, מעקב אחר עבודות הספקים של חברת הניהול וגורמי חוץ ובקרה עליהן, מתן מענה לטיפול בתקלות בשעות פעילות ובעת חירום. כמו כן, חברת הניהול משמשת לרוב כיועץ לנציגות ועד הבית בקבלת החלטות ועוזרת בבניית תקציב מתאים לבניין. המחיר נע בטווח של 25 - 50 ש"ח לדירה בחודש.

ועד בית חיצוני- כניסה בנעליה של נציגות ועד הבית, לרבות ניהול מלא של חשבון ועד הבית, ניהול אסיפות דיירים חוקיות (הכוללים את כל ההליכים כולל הודעות ורישום פרוטוקול), קבלת החלטות וניהול ספר החלטות.

עלות ועד בית חיצוני נע בטווח של 10 - 40 ש"ח לדירה בחודש.

מחיר חברת ניהול ועד בית לבניין סטנדרטי לפי מספר הקומות :

בניין ישן עד 4 קומות- 1,000 - 2,000 ש"ח בחודש.

בניין ישן 5 - 8 קומות- 1,500 - 3,000 ש"ח בחודש.

בניין ישן מעל 8 קומות- 2,000 - 4,000 ש"ח בחודש.

בניין חדש עד 4 קומות- 1000 - 2000 ש"ח בחודש.

בניין חדש 5 - 10 קומות- 1,500 - 5,000 ש"ח בחודש.

בניין חדש מעל 10 קומות- 4,000 - 10,000 ש"ח בחודש.

מגדל- 25,000 - 50,000 ש"ח בחודש (כולל איש תחזוקה במשרה מלאה או חלקית) .

השוואת מחירים בין חברות ניהול ועד בית

חברות ניהול ואחזקה השונות מתמחרות את שירותיהן באופן שונה, ולכן בפועל קשה להשוות מחירים.

לדוגמה: יש חברת ניהול המציגות בהצעת המחיר כחלק מסעיף התחזוקה, שירותי ניקיון בניין, תחזוקת מערכות כיבוי אש, טיפול במשאבות מים וכדומה. לצורך השוואה בין חברות ניהול בצורה אפקטיבית, רצוי להבין לעומק מה כלול במחיר חברת האחזקה. חשוב לציין כי מערכות מסוימות דורשות טיפול ותחזוקה על ידי גורם חיצוני מוסמך, ובמידה וחברת הניהול גובה מחיר "הכל כלול", ודאו כי התחזוקה אכן מתבצעת כהלכה. ניתן לראות מחירון אחזקה לבניין כאן. חשוב לציין כי סעיפי תחזוקה הכלולים במחיר השוטף לחברת הניהול מפחיתים את הסיכוי שאכן ייושמו.

מיסי ועד בית ממוצעים לבניין עם חברת ניהול

מיסי ועד הבית בבניין תקין נעים בממוצע בטווח של 2 - 12 ש"ח למטר ריבועי או בטווח של 150 - 1200 ש"ח לדירה סטנדרטית. דמי ועד הבית משתנים בהתאם לגיל הבניין, סוגי המערכות השונות, מספר הדירות והקומות וצרכי הדיירים.

סוגי התשלום לחברת ניהול

עלות קבועה- מודל תשלום זה נפוץ ביותר. היתרון העיקרי במודל זה הוא שאין הפתעות. ולכן ניתן לבנות תקציב שנתי בטוח יותר, כלומר עם סבירות גבוהה שהעלויות לא תשתננה. עם זאת, חברות ניהול רבות מחסירים סעיפים רבים, כך שנוצרים תשלומים נוספים שלא כוללים בהסכם השירות. חסרון נוסף למודל זה, הוא שאין קשר בין מורכבות העבודה לבין התשלום לחברת הניהול, כך שלחברת הניהול יש אינטרס לבצע כמה שפחות עבודות תחזוקה בבניין, ולעיתים גם לא להשלים עד הסוף את גביית מיסי ועד הבית.

תשלום באחוזים- בדרך זו, דמי הניהול מחושבים כאחוז מתוך קריטריון כלשהו. לדוגמה, שיעור מתוך הוצאות הבניין או מהגבייה. שיטה זו מתגמלת את המתחזק לפעול בצורה אקטיבית לפתרון בעיות בבניין, כך שהוא מרוויח ככל שההוצאה גדלה. עם זאת, קיים חשש שחברת הניהול תיזום הוצאות לא הכרחיות בבניין או תנפח הוצאות בצורה שתטיב עימה.

מחירון- במודל זה, דמי הניהול מחושבים בהתאם לפעולות שנעשו בפועל באותו החודש. כל דבר שחברת הניהול מבצעת, מתומחר. בדומה לשיטת האחוזים, שיטה זו מעודדת את חברת הניהול לנהל את הבניין בצורה תקינה, אם כי, היא קשה למעקב ולרוב ההוצאות בפועל גבוהות יותר מהצפי.

המודל ההיברידי- מודל תשלום זה הוא האופטימלי. אם משתמשים בו בצורה נכונה, מקבלים את כל היתרונות שבכל אחד מהמודלים האחרים. לפי מודל זה, חברת הניהול מתוגמלת על העבודה העודפת שהיא מבצעת, וכשאין אירועים מיוחדים בבניין, חברת הניהול ממשיכה להיות מתוגמלת על העבודה השוטפת.

לדוגמה, ניתן לסכם על עלות קבועה בסיסית עבור השירותים השוטפים, כמו ניהול הספקים הקבועים ובקרה עליהם (כגון עובדי הגינון, עובדי הניקיון, מתחזקי המעליות וכו'). כמו כן, תשלום באחוזים עבור הגבייה, כך שלחברת הניהול יש אינטרנס לגבות את מיסי ועד הבית בצורה מדויקת יותר, והשכר על העבודות הנוספות יהיה בהתאם למחירון.

<< לקבלת הצעת מחיר

כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המידע המצוי באתר משמש כמידע כללי בלבד. אין בדברים האמורים בכדי להחליף מידע הניתן על ידי עו"ד, ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור לעיל בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.