חברת ניהול בניינים - הוצאה מיותרת או חיסכון חכם

כמה חברת ניהול חוסכת בהוצאות ועד הבית, מתי חברת תחזוקה משתלמת ומתי פחות, האם שווה לדייירים לשלם מיסי ועד בית גבוהיים יותר בשביל שיפור בחווית המגורים בבניין מתוחזק.

כולנו רוצים לקבל כמה שיותר ושימשהו אחר יעשה את העובדה ורצוי גם שבחינם או אפילו ישלם לנו על זה. המציאות קצת יותר מורכבת. ועד בית מתפקד מיקצועי וזמין, קיים רק בחלומות או בנוסטלגיה שאינה קיימת. אם במקרה נפלתם על מקרה כזה ואתם לא הפרייר שמנהל לכולם את הבניין הרווחתם. אם אתם חיים במציאות אז בוודאי אתם מכירים את השאלה האם שווה להוציא כסף על חברת ניהול שטפל בבניין או שזה סתם הוצאה מיותרת? נכון, שירותי ניהול מעלים את דמי וועד הבית אבל האם זה באמת יקר יותר לטווח הארוך. השאלה היא האם היתרון של חברת ניהול מצדיק את העלות. בואו נצלול את פנימה ונבחן לעומק מבחינת גבייה תחזוקה, שקט נפשי, ורציפות תיפקודית.

האם משתלם להשתמש בחברת ניהול?

כמו בהרבה דברים בחיים התשובה היא תלוי. בשביל להבין אם זה באמת משתלם, צריך לשאול קודם למי זה משתלם ובאיזה היבט? כדי לפשט את העניין, חילקנו את "המשתלם" למספר קטגוריות:

💰 חסכון כסף - תחזוקה נכונה שכוללת טיפולים לפי הוראות היצרן מאריכה את חיי המערכות חוסכת הוצאות אנרגיה וממעיטה הוצאות בלתי צפויות. בשורה התחתונה פחות הוצאות יותר כסף נשאר לכם בכיס.

⏳ חסכון בזמן - אם אתם חלק מוועד הבית או פעילים בתחזוקת הבניין, חברת הניהול יכולה לחסוך לכם שעות התעסקות ויותר זמן פנוי.

🔄 רציפות תפקודית - אף אחד לא רוצה למצוא את עצמו בלי מים באמצע המקלחת, או להיתקע במעלית בדיוק בזמן שיש פגישה חשובה. תחזוקה נכונה מורידה את הסיכוי בפגיעה בתפקוד המערכות.

🛡️ ביטחון - הקפדה על תקני בטיחות מצמצם את הסיכונים לדיירי הבניין כמו החלקה במדרגות, התקלות בחפצים, מערכות כיבוי אש ועשן תקינות ועוד. יש דיירים שיסכימו לשלם על זה אחרים משחקים עם המזל שלהם.

🏡 שיפור חווית המגורים - גם אם לא כולם שמים על זה דגש, אין ספק שכולנו מרגישים טוב יותר בבניין נקי מסודר ומתוחזק שנותן אווירה ביתית אחרי יום עבודה. זה פושט הופל את החיים לנעימים יותר.

בכל אחד מההיבטים שציינו, אפשר להעמיק ולדון בלי סוף, אבל כדי להמחיש את הדברים בצורה פשוטה, נשתמש בדוגמה:

נניח בניין בן 8 קומות עם 30 דירות, הכולל חדר משאבות עם שתי משאבות, מערכת גילוי אש ועשן ושתי מעליות. בבניין יש ועד בית עם שלושה נציגים, שכל אחד מהם משקיע 4 שעות בחודש:

• נציג אחד אחראי על המנקה והגנן

• השני מטפל בגבייה והכנת דוחות

• השלישי משמש כשירות לקוחות לדיירים ומטפל במקרי חירום

כעת, בואו נראה איך חברת ניהול הייתה משנה את המצב בכל אחת מהקטגוריות:

💰איך חברת ניהול חוסכת כסף?

לא ניכנס יותר מדי לפרטים טכניים, אבל ניקח לדוגמה את חדר המשאבות. אחד הרכיבים הקריטיים במערכת הוא מיכל הלחץ (המכונה בטעות "מיכל התפשטות"). מדובר במיכל קטן (לרוב בצבע כחול או אדום) שעוזר לווסת את פעולת המשאבה ולמנוע ממנה לעבוד ללא הפסקה.

כאשר המיכל תקול, המשאבות עובדות הרבה יותר – 20 שעות ביום במקום 6 שעות בלבד. המשמעות?

• המשאבות נשחקות ונשברות תוך 3 שנים במקום 10 שנים

• עלות ההחלפה: 10,000 ש"ח כל 3 שנים (במקום 2,000 ש"ח לשנה הבלאי הרגיל)

• הוצאה מיותרת של 1,333 ש"ח לשנה

וזה לא הכול! בואו נדבר על חשמל:

• צריכת החשמל במצב התקול היא 29,200 קוט"ש לשנה במקום 8,760 קוט"ש

• חסכון של 20,000 קוט"ש = 12,000 ש"ח לשנה!

כלומר, תחזוקה מונעת בעלות של 1,000 ש"ח למיכל הלחץ הייתה חוסכת מעל 13,000 ש"ח בשנה. עכשיו תכפילו את זה לכלל מערכות הבניין… מבינים את הפואנטה?

.

⏳ איך חברת ניהול חוסכת בזמן?

לשלושת נציגי הוועד יש חיים משלהם, אבל הם משקיעים 12 שעות בחודש בטיפול בבניין. נניח שחברת ניהול תחסוך להם לפחות 10 שעות מהזמן הזה ( בחישוב שמרני הנחנו שעדיין תהיה להם התעסקות מסוימת)

אם נניח ששכרם הממוצע עומד על 70 ש"ח לשעה, מדובר על חיסכון של 700 ש"ח בחודש – 8,400 ש"ח בשנה. וככל שהשכר גבוה יותר, גם החיסכון בזמן שווה יותר כסף. רק מהחישוב הזה נראה שלנציגות שווה להשתמש בחברת ניהול כמעט בכל תרחיש.

🔄 איך רציפות תפקודית בבניין משתלמת לכם ?

יוסי ושירה הורים צעירים לשלוש ילדים קטנים, היום בערב תכננו לצאת לדייט החודשי שלהם, בדיוק בזמן המקלחות ולפני ההגעה של הבייביסיטר מערכת המים של הבניין קרסה, ולא היה להם מים לקלח את הילדים ולא את עצמם. דני מיהר לחתונה של חבר טוב לצערו יצא מאוחר מהעבודה ויצא מהבית בשעה טיפה מאוחרת ולא רק זה ביציאה מהחניון השער נתקע ולא מגיב. קשה להצמיד לזה תג מחיר, אבל ברור לגמרי שכל דייר היה מוכן לשלם לא מעט כדי למנוע את הכאב ראש הזה.

🛡️כמה שיפור בביטחון האישי שלכם שווה לכם?

חדווה ושלמה פנסיונרים באמצע שנות השמונים לחייהם הם גרים בקומה 7 כיום כבר קשה להם לרדת במדרגות והם משתמשים במעלית בלבד, אם חס וחלילה תיהיה שריפה בבניין והמעלית תושבט חשוב להם לדעת שמערכת כיבוי האש תשמור עליהם כי מהבניין הם לא יכולו לברוח. מערכות בטיחות צריכות להיבדק בהתאם לחוק, אבל גם בין בדיקה לבדיקה הן עלולות להתקלקל .

תכלס, אף אחד מאיתנו לא חושב שזה יקרה לו – אבל אם הייתם יודעים שבבניין תפרוץ שריפה מחר, כמה הייתם מוכנים לשלם כדי לוודא שמערכות הבטיחות יעבדו? הביטחון של הדיירים שווה המון – רק כשחסר אותו מרגישים כמה הוא קריטי.

🏡האם שווה לכם לשלם על שיפור בחווית המגורים ?

נטע חוותה פרידה מהחבר שלה, כל היום בעבודה חיכתה שהזמן יגמר ותוכל לשוב הביתה. בהגיעה לחניון היא רואה שהכל נקי ונעים היא הולכת לכיוון המעלית ורואה פרטי דקורציה חדשים, בדרך לבדוק את הדואר היא עוצרת בלובי נהנת מהריח, ומבחינה בעציץ חדש.

קשה להצמיד תג מחר לחווית המגורים, אבל אין ספק שההרגשה הכללית מושפעת מסביבת המגורים. כמה שווה לכם להרגיש בבית עוד לפני שפתחתם את הדלת? לאחר יום קשוח בעבודה או בחיים האישיים אף אחד לא ישמח להגיע לחניון מלוכלך, מעלית חורקת שמרגישה כאילו הולכת ליפול, או נורה מהבהת שעושה כאב ראש.

בניין מסודר, נקי ומטופח משפיע על ההרגשה הכללית שלכם. זה נשמע מובן מאליו – אבל זה לא תמיד המצב.

חברת ניהול דואגת שדריי הבניין ירגישו שהם גרים בסביבה מטופחת ומתוחזקת, מה שהופך את החוויה לנעימה יותר. בין אם זה כשאתם חוזרים מיום עמוס, מארחים משפחה או כשהסבתא מגיעה ויש לה כיסא נוח בלובי.

💰 רגע, אבל מה עם העלויות של חברת הניהול?

נכון, שירותי ניהול עולים כסף, ובמקרים מסוימים – במיוחד בבניינים קטנים וללא מערכות מורכבות – ההוצאה על חברת ניהול לא בהכרח מתקזזת עם החיסכון.

בנוסף, לא כל חברת ניהול עושה את העבודה כמו שצריך במיוחד שאין רגולציה בתחום. לפעמים תחזוקת הבניין לא מתבצעת כראוי, ואז אמנם נחסך זמן לנציגי ועד הבית, אבל הכסף מעשיר את נתוני השירות בלבד. ויש גם מקרים של חברות ניהול לא ישרות, שמנצלות את המצב וגורמות לנזקים במקום לחסוך בהוצאות.

אבל כאן אנחנו מדברים על חברת ניהול מקצועית ולא חאפרים, ובואו נראה שוב את המספרים בדוגמא שלנו:

✔ חסכון רק על המשאבות – כ- 1,000 ש"ח בחודש✔ תחזוקה חכמה של המעליות – חיסכון של 250 ש"ח לכל מעלית (סה"כ 500 ש"ח)✔ שאר הגורמים (חשמל, צנרת, ביטוח וכו') – חיסכון נוסף של 500 ש"ח.

סך הכול חיסכון: 2,000 ש"ח בחודש.

אם התשלום הוא מתחת ל 2,000 ש"ח אז כמובן שאין שאלה אבל לרוב תשלום כזה יהיה עבור שירות שאינו מלא, כלומר לא יכלול את כל השירותים שאתם צרכים ואז תצטרכו להוסיף בהמשך או שירות שאינו מקצועי ואז לא תחסכו את מה שחשבתם שתחסכו. יותר סביר שהתשלום יעמוד על סך של כ- 3,000 ש"ח, לאחר הקיזוז מהחסכון מדובר בתוספת של 1,000 ש"ח בחודש לבניין כולו – שזה 33 ש"ח לדירה ממוצעת בלבד.

בדוגמא שלנו מה אתם מקבלים בתמורה ל 33 ש"ח :

✅ שקט נפשי

✅ חווית מגורים

✅ בניין מתוחזק ונקי

✅ טיפול בתקלות לפני שהן הופכות להוצאות ענק

✅ אפס כאב ראש לדיירים

אז למי זה משתלם? 

✔ אם אתם חברי ועד הבית ומתנדבים – הזמן שלכם בטח שווה יותר מזה.

✔ אם אתם דיירים ולא בא לכם לגור בג'ונגל, כנראה שזה שווה את זה.

❌ ובכל זאת – מתי חברת ניהול לא משתלמת?

גם אם ברור לכם שחברת ניהול יכולה להועיל לבניין, זה לא תמיד אומר שזה הפתרון הנכון. יש כמה מצבים שבהם חבל על המאמץ:

מתנגדים עקרוניים – תמיד יש דיירים שמתנגדים לכל הוצאה נוספת, גם אם היא משתלמת בטווח הארוך. אם אותם מתנגדים מהווים יותר מ 33% מבעלי הדירות, יהיה קשה מאוד להגיע להסכמה ולבחור חברת ניהול.

בניין שמחכה להתחדשות עירונית – אם הדיירים מתקדמים בכיוון לפינוי-בינוי או תמ"א 38 בטווח הקרוב, חלקם יעדיפו לא להשקיע בתחזוקה ולחסוך כל שקל, גם אם המשמעות היא הזנחה זמנית.

בניין ישן ללא מערכות מורכבות + ועד בית מתפקד – בבניינים ישנים ופשוטים שאין בהם מערכות מכאניות מורכבות ושהוועד פועל ביעילות יחסית, יכול להיות שאין צורך לשלם לחברת ניהול על שירות שאפשר לבצע לבד בעלות נמוכה יותר.

שוכרים רבים או דירות למכירה – לפעמים יש בבניין כמה בעלי נכסים שפשוט לא מעניין אותם לשפר את איכות החיים של הדיירים הקיימים. מבחינתם, כל שקל שמושקע בתחזוקה הוא כסף מבוזבז, והם יעדיפו שהבניין יתוחזק רק ברמה המינימלית. במקרים כאלה, קשה להוציא החלטות משותפות שמשפרות את הנכס בטווח הארוך.

לקבלת הצעת מחיר >>

כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המידע המצוי באתר משמש כמידע כללי בלבד. אין בדברים האמורים בכדי להחליף מידע הניתן על ידי עו"ד, ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור לעיל בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.