איך להעלות את תשלום ועד הבית המשותף בהתאם לחוק? מי מחליט על העלאת דמי ועד הבית? מה לעשות אם דיירים מתנגדים? הוראות וטיפים, המדריך המלא.
ניהול כספים בבית משותף הוא לא משימה פשוטה בכלל. בייחוד כשנדרשת העלאת מיסי ועד הבית. הפחד מתגובות הדיירים גורם לנציגי ועד בית רבים וחברות ניהול לדחות את העלאת דמי ועד הבית ואף לקצץ בשירותים חיוניים, במקום להעלות את מיסי ועד הבית. אז איך בכל זאת ניתן להתמודד עם העלאת תשלומי ועד בית ללא מלחמה מול הדיירים? נפרט את התהליך.
.
מהם מיסי ועד הבית?
תשלומים לוועד הבית נועדו לכסות את ההוצאות הכרוכות בניהול חיים משותפים תקינים בבית משותף.
התשלומים משמשים לניקיון השטחים המשותפים, תחזוקת מערכות הרכוש המשותף, תיקוני שבר, בדיקות הנדסיות, שיפורים במבנה ועוד. הדרך הנפוצה ביותר לחלוקה בנטל הוצאות ועד הבית היא ביחס לשטח רצפת הדירה לשטח כלל הרצפות של הדירות בבניין. עם זאת, ניתן לבצע את החלוקה בצורות שונות, כמו תשלום זהה לכל דירה, חנות או משרד בבניין, או חלוקה אחרת כל עוד החלטה זו נלקחה בהתאם לחוק. כל בעל דירה חייב בתשלום ועד הבית אלא אם ניתן לו פטור מיוחד באסיפת דיירים.
למה להעלות מיסי ועד הבית?
כאשר ישנו גירעון בתקציב השוטף בבניין משותף, מומלץ להעלות את מיסי ועד הבית. מתי להעלות את מיסי ועד הבית? מוקדם ככל הניתן, כלומר לפני שיתרת המזומנים בחשבון הבנק מתרוקנת. אחרת קשה יהיה להמשיך לנהל אורח חיים תקין בבניין.
מהם התנאים להעלאת מיסי ועד הבית?
העלאת דמי ועד הבית יכולה להתבצע בהצבעה, באסיפת דיירים חוקית עם רוב רגיל של 51%. בסמכות נציגות ועד הבית להעלות את תשלומי ועד הבית בעד 20% (על פי האגודה לתרבות הדיור) מהסכום שנקבע באסיפת דיירים קודמת, בתנאי וישנן הוצאות שוטפות לשמירה על הקיים ואסיפת דיירים חוקית שהתקיימה לפני פחות משנה.
עם זאת, עדיף לעשות זאת במתכונת של אסיפת דיירים שקופה ככל שניתן. אסיפת דיירים עשויה למנוע ויכוחים מיותרים ואי נעימויות בבניין, ובעיקר לתת מענה לשאלות שעולות לדיירים.
שלבים להעלאת מיסי ועד הבית בצורה אפקטיבית:
מיפוי המצב הקיים- בשלב זה אוספים את כל המידע על הוצאות והכנסות ועד הבית בשנים האחרונות. מומלץ להיעזר בתקציב ועד הבית ופרוטוקולים קודמים של אסיפות דיירים על מנת לקבל תמונה מלאה וברורה יותר. מיפוי המצב מאפשר להבין בבירור מהם הגורמים לגרעון ומהם הפתרונות.
הכנת טיוטה לפתרונות - יש להכין מספר תרחישים הכוללים העלאת מיסי ועד הבית בסכומים שונים וסך השירותים שיתקבלו בהתאם לכך. אנחנו ממליצים להכין תרחיש נוסף, שבו מיסי ועד הבית לא עולים בכלל אילו שירותים תצטרכו להפחית.
קביעת אסיפת דיירים - יש לקבוע אסיפת דיירים חוקית על ידי הודעה לכלל בעלי הדירות או באי כוחם, באמצעות הצגת הודעה במקום בולט בבניין, לכל הפחות 4 ימים לפני האסיפה.
הצגת המידע - יש להציג את המידע בצורה שקופה ומקצועית ככל הניתן, בייחוד הגורמים שהביאו את הנציגות להמליץ על העלאת מיסי ועד הבית. הצגה נכונה עשויה למנוע מריבות וחיכוכים מיותרים בבניין.
הצבעה ואישור תקציב - בשלב זה, חשוב להציג את החלופות בצורה שקופה ופשוטה ביותר. מומלץ להיות סבלניים, להקשיב לדיירים ולהבין מה מקור ההתנגדות שלהם. לרוב, הסיבות הן כתוצאה מאי הבנת החומר לפתור בשיח. חשוב לבצע את ההחלטה בהתאם לחוק.
מה עושים כשבכל זאת לא מצליחים להעלות את מיסי ועד הבית?
ככל שניתן, רצוי לצמצם הוצאות במקומות שניתן. במידה והגעתם למצב שהבניין אינו מתפקד, לדוגמה אין כספים לתיקונים הכרחיים, כמו סתימת ביוב, פיצוץ בצנרת או חשמל למערכות הבניין, ניתן לערוך אסיפת דיירים שאינה מן המניין, להציע גבייה מיוחדת עבור פרוייקט מסויים. במידה ובכל זאת אין אף מענה מהדיירים בנושא, ניתן לפנות למפקחת על הבתים המשותפים ולקבל מענה משפטי.
כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המידע המצוי באתר משמש כמידע כללי בלבד. אין בדברים האמורים בכדי להחליף מידע הניתן על ידי עו"ד, ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור לעיל בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.