כיצד לבחור ועד בית חיצוני? מחיר ועד בית חיצוני, השוואה בין נציג חיצוני, חברת ניהול ותחזוקה לוועד הבית ומינוי חיצוני על ידי המפקח על רישום המקרקעין.
אם כבר נמאס לכם מניהול ועד הבית או שאתם דיירים שמרגישים שוועד הבית לא מתפקד כראוי, ועד בית חיצוני יכול להיות אלטרנטיבה טובה, אבל לא האידאלית. לפני שאתם פונים למפקח על רישום המקרקעין, חשוב שתבינו מהו תפקיד ועד הבית, איזו אפשרויות עומדות בפניכם בעת בחירת נציגות חיצונית לוועד הבית, ואיך תבחרו את שירות ניהול ועד הבית החיצוני בצורה המתאימה ביותר עבורכם.
מהו תפקידה של נציגות ועד הבית?
תפקיד נציגות ועד הבית הוא לשמור על הרכוש המשותף ולדאוג לתפעול שוטף של הניהול והתחזוקה בבניין, לרבות לניקיון, לגינון, לתחזוקת המערכות, למעקב אחר הוצאות והכנסות ולקבלת החלטות מסויימות לפי צרכי הדיירים. על נציג/י ועד הבית לנהל אסיפת דיירים אחת לשנה, ובמקרים מסויימים אף יותר. בנוסף, על הנציגות לנהל מעקב אחר הוצאות והכנסות הבניין ולאפשר גישה למידע לדיירים המעוניינים בכך.
מי יכול להיות נציג ועד בית?
כל אדם שנבחר באסיפת דיירים חוקית אשאי לכהן כנציג ועד הבית. מומלץ שהנציג יתגורר בבניין, גם אם יש חברת ניהול בבניין. במידה ואין מתנדבים לנציגות, ניתן לבחור אדם או גוף חיצוני שייכנס לתפקד כציגות ועד הבית, אלא אם ועד הבית החיצוני מונה על ידי המפקח/ת על הבתים המשותפים. כל בחירה של נציג ועד בית אחר מחייבת אסיפת דיירים חוקית.
נציגות ועד הבית שמתגוררת בבניין
ככלל אצבע, האכפתיות על מצב הבניין מגיעה לרוב מהדיירים שגרים בו. נציגות שמתגוררת בבניין, נמצאת בו באופן יום-יומי, ולכן היא עשוייה לשים לב מהר יותר לשינויים או לתקלות שקורים במבנה. נציגות כזו לרוב מכירה את הדיירים בצורה הטובה ביותר, את ההיסטוריה שלהם ואת סדרי העדיפויות שלהם. מצד שני, במקרים רבים אין לנציגות יכולת מקצועית וניסיון מספיק כדי לתחזק כהלכה את המערכות שבבניין. במקרים אלו, מומלץ לשקול לשכור שירותי ניהול לרכוש המשותף באמצעות חברת ניהול שתתפעל כמתחזק. בצורה זו, ניתן ליצור מעין היררכיה אידיאלית אשר מצד אחד, נציגות הוועד ממשיכה להיות הגוף האחראי, ומצד שני, חברת הניהול מתפקדת כיועץ לקבלת החלטות חוקיות ונושאים נוספים וכן, הגוף המבצע בפועל של התחזוקה השוטפת בבניין, הכנת ד"וחות המאזן, גבייה וכיוצא בזה.
נציגות ועד בית חיצוני
ועד בית חיצוני מתפקד כוועד בית רגיל לכל דבר. ההבדל העיקרי הוא שהוועד החיצוני אינו מתגורר בבניין ומקבל תשלום על טרחתו. חשוב לבחור ועד בית חיצוני בעל נסיון, שיכול לספק שירות מקצועי וללא מניעים אישיים. ישנם לא מעט מקרים בהם נציג ועד חיצוני עדיף על נציג ועד מקומי הגר בבניין. לדוגמה, כאשר נציג ועד הבית הגר בבניין מסויים, דואג לתקלות שקורות בקומה שלו מהר יותר מאשר בקומות האחרות בבניין. או לחלופין, משפצר את המתקנים החשובים לו אישית ומתעלם מהצורך של שאר הדיירי. כמו כן, נציג ועד בית מקומי עלול לפעול מתום לב בצורה לקוייה. לרוב, לוועד בית חיצוני יש ניסיון מעשי עשיר יותר בנוגע לקבלת החלטות וידע מקיף יותר בכל הנוגע לחוקי הרכוש המשותף.
מהי עלות ועד בית חיצוני?
מחירי ועד בית חיצוני משתנים בהתאם לאופי הבניין, כמות הדירות, סוגי המערכות ודרישות הדיירים, ונעים בטווח של 10 - 40 ש"ח לדירה בחודש ואף יותר. כאשר שירות ועד בית חיצוני מסופק על ידי חברת ניהול ועד בית חיצוני, ישנן עלויות לחברת הניהול שחשוב לקחת בחשבון, וכן הוצאות אחזקה שוטפות של הבניין המשותף. מיותר לציין שהעלות המוזכרת היא תוספת למיסי ועד הבית שכבר קיימים.
איך למנות נציגות חיצונית לוועד הבית מטעם המפקח על רישום המקרקעין?
במידה שאין מתנדבים לכהן כנציגות ועד הבית או שהנציגות הקיימת אינה מתפקדת כראוי, רשאי המפקד על רישום המקרקעין למנות נציגות חיצונית ולקבוע את שכרה, והתשלום יוטל על בעלי הדירות בבניין. דינה של הנציגות החיצונית כדין נציגות שנבחרה באסיפת דיירים. הנציגות רשאית לנהל משא ומתן ולהתקשר בחוזים מחייבים לפי ראות ענייה. פנייה למפקח/ת אינה כרוכה בתשלום, אם כי יש לצרף לבקשה את הפרטים הבאים:
פרטי הנכס: כתובת מלאה ומספר גוש וחלקה. ניתן לאתר גוש וחלק בלינק הזה.
הסיבה לבקשת המינוי: מומלץ לפרט ככל הניתן ולצרף אסמכתאות כמו פרוטוקול אסיפת דיירים וכדומה.
פרטי הדיירים: רשימה מפורטת של כל בעלי הדירות בנכס, כולל כתובות עדכניות שלהם.
פרטי המבקש: שם מלא, מספר זיהוי, כתובת ומספר טלפון.
לפרטים נוספים לחצו כאן.
איך למנות נציגות חיצונית לוועד הבית על ידי חברת ניהול?
מינוי חברת ניהול ועד בית חיצוני בפעם הראשונה מצריכה הצבעה באסיפת דיירים חוקית, של לפחות 66% מבעלי זכות הצבעה בבניין. בנוסף לכך, נציגים רבים ידרשו גישה לחשבון של ועד הבית. התקשרות עם חברת ניהול/מתחזק עדיפה על פני מינוי חיצוני, כיוון שניתן לבחור את זהות הנציג, אם כי בניינים רבים אינם בשלים לעבור לחברת ניהול בצורה מסודרת. על מנת להשוות בין האפשרויות בצורה יעילה, חשוב ללמוד את צרכי הדיירים בבניין. לשם כך, כדאי להכין תוכנית תחזוקה רב שנתית ולבנות תקציב לבניין. חברות ניהול רבות מספקות מידע מסוג זה כחלק מהצעת המחיר שלהן, אולם חשוב להכין מראש לצורך השוואה מדוייקת יותר בין החברות השונות.
לסיכום
בהינתן ועד בית שאינו מתפקד ואין אדם המעוניין או יכול להחליפו, מומלץ להשתמש בשירותי ניהול ועד בית. כל אדם יכול לשמש כנציג ועד בית חיצוני במידה והתהליך נעשה בצורה חוקית. הדרך הנכונה והמקצועית ביותר לנהל ועד הבית היא שיתוף פעולה בין נציגים הגרים בבניין לבין חברת ניהול. אולם, ניתן גם לשכור רק את שירותי נציג ועד בית חיצוני בצורה עצמאית. אם העסקת נציגות חיצונית לא מתאפשרת, ניתן לפנות למפקח על המקרקעין ובסמכותו למנות נציגות חיצונית ולקבוע את שכרה.
כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המידע המצוי באתר משמש כמידע כללי בלבד. אין בדברים האמורים בכדי להחליף מידע הניתן על ידי עו"ד, ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור לעיל בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.