מדריך לנציגות וועד בבניין חדש

מהי נציגות ועד הבית חשיבות ועד הבית לבניין חדש, מה תפקיד נציגות ועד הבית ואיך למנוע טעויות, המדריך המלא

בניין חדש הוא כמו תינוק בן יומו, בתחילת דרכו ניתן לעצב את אופיו של הבניין וההתנהלותו לשנים רבות קדימה. ככל שעובר הזמן, השינויים נעשים קשים יותר לביצוע. במיוחד כאשר מדובר במבנים רבי קומות. ועד הבית מתפקד כ"הורה" של הבניין, ככל שהנציגות פועלת נכון ומוקדם יותר כך הבניין יתפתח בצורה תקינה לרווחת הדיירים. מנגד, ועד בית שאינו אחראי, במיוחד בתקופת האכלוס יכול לגרום לנזקים ארוכי טווח והשפעה משמעותית על איכות החיים של כלל הדיירים לשנים קדימה. אם גם אתם רוצים להחזיק בנכס לאורך שנים ולהינות מרמת חיים נהותה, המדריך הבא הוא בדיוק בשבילכם.

מהי נציגות ועד הבית

נציגות ועד הבית היא הגוף משפטי נפרד מטעם בעלי הנכסים האחראי לניהול ותפעול תקין של הרכוש המשותף בכל בניין משותף. הנציגות היא המורשית היחידה לייצג את בעלי הדירות ולפעול בשמם בכל הנוגע להחזקתו התקינה של הבית המשותף ולניהולו. ככל שלא הוגדר אחרת בתקנון מוסכם,הנציגות תכלול עד חמישה חברים, ובהם יו"ר וגזבר.

מהו תפקידה של נציגות ועד הבית?

תפקיד נציגות ועד הבית הוא לשמור על הרכוש המשותף באופן תקין בדומה ליום בו נמסר הרכוש המשותף מהקבלן לנציגות. הנציגות או מי שמינתה מטעמה אחראי על ניקיון הבניין, תחזוקת הבניין, תפעול המערכות הבניין, גינון, ביטוח ועד הבית ועוד. בנוסף, הנציגות נדרשת לקיים אסיפות דיירים ולישם את ההחלטות שהתקבלו בהם, במקביל להתנהלות בהתאם לתקנון ועד הבית, הוראות חוקים ותקנים. כמו כן על נציגות ועד הבית לנהל תקציב, לערוך רישום הכנסות והוצאות ועד הבית, לנהל את חשבון הבנק המשותף, לדאוג שכל בעלי העניין ישלמו את חלקם ולהציג את המידע באופן שקוף ונגיש לכלל הדיירים.

מי יכול להיות נציג ועד בית?

כל אדם שנבחר באסיפת דיירים חוקית רשאי לכהן כנציג ועד הבית. מומלץ שהנציג יתגורר בבניין, גם אם יש חברת ניהול בבניין. במידה ואין מתנדבים המעוניינים בתפקיד, ניתן לבחור אדם או גוף חיצוני שיתפקד כנציגות ועד הבית. ניתן להעיזר במפקח/ת על המקרקעין למנות נציגות חיצונית לועד הבית.

חשיבות נציגות ועד בית בבניין חדש

לנציגות ועד בית בבניין חדש חשיבות רבה מאוד. אחד התפקידים הראשונים שהנציגות אחראית עליה היא קבלת הרכוש המשותף מהקבלן וחתימה על פרטוקול מסירה. פרוטוקול המסירה היא נקודת המוצא המשפטית מול הקבלן והינה הבסיס לטענות של ליקוי בנייה ותקלות. כמו כן, נציגות ועד הבית אחראית למציאת חברת ניהול ותחזוקה לבניין. קביעת נוהל התנהלות ברכוש המשותף וכמובן בניית תקציב ראשוני המשפיע בעתיד על אופן התנהלות הכספית בבניין. בנוסף לנציגות ועד הבית הראשונה, יכולת להכתיב את אופן ההתנהלות בבניין באופן שיהיה קשה לשנות לדוגמאת הוספת סעיפים לתקנון, התקשרות עם הסכמי שירות ועוד.

בחירת ועד בית בניין חדש

מקובל למנות נציגות זמנית עוד לפני מסירת הרכוש המשותף, בפרויקטים של פינוי בינוי וקבוצות רכישה נציגות הפרויקט מכהנת כנציגות זמנית עד לבחירת נציגות באסיפת הדיירים. ככל ואין נציגות זמנית עלול הקבלן למנות נציג זמני, שאינו מבין את חשיבות התפקיד. בכל אופן, גם אם קיים נציגות זמנית יש לקיים אסיפת דיירים חוקית מספר חודשים לאחר האכלוס ולבחור נציגות קבועה, ככל ולא נבחר נציגות ניתן לפנות למפקח/ת על המקרקעין.

.

טיפים לנציגות ועד בית בבניין חדש

1. למדו את התפקיד - אמנם מדובר תפקיד בהתנדבותי, אך הוא דורש ידע רחב. אל תקלו ראש, חפשו מידע מהימן ברשת או בכל מקור אחר, בעלי המקצוע ואפילו דיירי הבניין מזהים "טרף קל" ומנצלים זאת.

2. שקיפות -ככל שתהיו יותר שקופים עם הדיירים, כך תקלו על תהליך קבלת ההחלטות. עדכנו את הדיירים באופן קבוע לגבי פעולות שנעשו, עלויות וההוצאות, והימנעו מיצירת תחושת ניכור.

3. שיתוף פעולה - שיתוף רב יותר של דיירים בתהליך מחזק את המחויבות והאחריות של הדיירים. תנו לדיירים לנהל נושאים שמעניינים אותם, כמו ניקיון, גינה, כיסוי ביטוחי, תחזוקת מתקנים מסוימים, בניית תקציב ועוד.

4. מינוי אחראי תחזוקה - מנו נציג האחראי על מעקב אחר התחזוקה וניהול תיק המתקן, אל תסמכו על הזכרון וערכו מעקב על שינויים ותיקונים שנעשו במערכות השונות.

5. התייעצות עם גורמי מקצוע - לא לדעת זאת לא בושה, לעשות בלי לדעת זו בושה אל תהססו להתייעץ בגורמי מקצוע לרוב נציגות ועד הבית אינן מודעים לחוקים ולכל מערכות הבניין מומלץ להעיזר בגורמי מקצוע חיצוניים כמו עורכי דין, יועצי תחזוקה, מהנדסים וכולי. ניתן להעיזר גם באגודה לתרבות הדיור.

6. פרואקטבים - אל תחכו עד שתהיינה בעיות, פעלו מראש על מנת למנוע אותן. בנו תוכנית חזוקה מסודרת ותוכנית נקיון מפורטת ובכך מנעו אי הבנות עם ספקי השירות.

7. חברת ניהול ותחזוקה - ככל ושירותי חברת ניהול מתאים לבניינכם, פעלו להתקשר איתם לפני חתימת פרוטוקול המסירה. בנוסף, הגדירו פרמטרים ברורים לפני בקשת הצעות מחיר, כך תוכלו להשוות בין החברות באופן יעיל

   
   
   
   

לקבלת הצעת מחיר >>

כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המידע המצוי באתר משמש כמידע כללי בלבד. אין בדברים האמורים בכדי להחליף מידע הניתן על ידי עו"ד, ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור לעיל בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.