חוקי ועד בית- תקנון מצוי ומוסכם

חוקי ועד הבית, התמודדות עם סכסוכים, חוק המקרקעין, תקנון מצוי ותקנון מוסכם, להלן ההסברים.

כל מי שגר בבית משותף בוודאי שמע על סכסוכי שכנים בבניין מגוריו ולפעמים אף חווה זאת על בשרו. ההמלצה הטובה ביותר היא כמובן להימנע מסכסוכים מראש, אבל לפעמים זה פשוט לא אפשרי. כאשר הסכסוך נוגע לשטחים המשותפים או לכל נושא אשר ביחס ישיר לוועד הבית, ישנם מספר כללים הנובעים מחוק המקרקעין ותקדימים שונים שיעזרו לכם להתמודד עם המצב באופן המיטבי.

חשוב לציין שלכל כלל שיוצג כאן ישנם יוצאי מן הכלל. לכן, במידה והגעתם כבר לסכסוך משפטי, מומלץ להשתמש בשירותי עורך דין מומחה בתחום.

מהם חוקי ועד הבית?

עיקר חוקי ועד הבית נובע מחוק המקרקעין סעיף 58 וסעיפים 61-71 ותוספת סעיף 64. סעיפים אלה מפרטים על נושא נציגות הדיירים, סמכויותיה הכלליים על פיהם עליה לפעול. יחד עם זאת, מדובר בסעיפים קצרים ותמציתיים הניתנים לפרשנויות. מעבר לסעיפים, ניתן למצוא פירוט נוסף בתקנון ועד הבית המשותף ובספר ההחלטות של הבניין.

מהו תקנון הבית המשותף?

לכל בית משותף ישנו תקנון המגדיר את החובות והזכויות של הדיירים במסגרת שימוש ברכוש המשותף. התקנון מסדיר את התנהלות הבניין, אופן תשלום מיסי ועד הבית, סוגי אסיפות דיירים ועוד. כל נושא אחר שאינו שייך לרכוש המשותף, כמו סכסוך בין שכנים, חילוקי דעות על ניהול הבניין וכן הלאה, מקבל חוקים אחרים שיכולים להיות רלוונטיים, ועל אף שהוועד לכאורה נמצא במוקד העניינים, אין לו מעורבות לנושאים אלו.

תקנון מצוי

לכל בניין משותף קיים תקנון ברירת מחדל שנקרא "התקנון המצוי", כל עוד לא הוחל תקנון אחר בהסכמת הדיירים. התקנון כולל סעיפים שונים בנושא הרכוש המשותף, אסיפת דיירים, החלטות ועוד.

להלן הסעיפים העיקריים:

הגדרת הרכוש המשותף- כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.

שינויים ותיקונים בדירה- בעל דירה אינו יכול לבצע שינויים הפוגעים בשווי הדירות האחרות בבניין או מסכנים אותם בכל צורה שהיא לרבות פגיעה ברכוש המשותף. אלא אם כן קיבל על כך אישור במקרה של פגיעה ברכוש המשותף באסיפת דיירים, במידה ופוגע בדירות אישור של כלל הדירות הנפגעות.

הזכות לתיקונים- בעל דירה רשאי לדרוש מהנציגות לתיקון נזקים בשטח המשותף או בדירתו שנגרמו מתקלות ברכוש המשותף. במידה ולדייר יש נזק מדירה אחרת הוא רשאי לדרוש פיצוי מאותו הדירה.

עבודות ברכוש המשותף- בעל דירה חייב לאפשר לבצע עבודות ובדיקות שגרתיות המשויכות לרכוש המשותף בתוך דירתו או לאפשר מעבר דרך דירתו לרכוש המשותף.

אסיפת דיירים- על בעלי הדירות לקיים אחת לשנה אסיפת דיירים כללית. במהלכה יחליטו על מינוי נציגות אישור חשבונות ועוד. האסיפה הראשונה חייבת להתקיים תוף 3 חודשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים. בנוסף כל עוד דרשו לפחות שליש מן הדירות לקיים אסיפה נוספת חייבים לקיימה.

כינוס אסיפת דיירים- הודעה על מועד קיומה ל אסיפת דייריים ומקומה חייבת להימסר לבעלי הדירות לפחות 4 ימים לפני מועד האסיפה. על ההודעה להיות מוצגת במקום בולט באיזור בו הדיירים יכולים לראות.

מניין האסיפת דיירים- באסיפת דיירים חייבים להיות נוכחים לפחות כמחצית בעלי הדירות או באי כוחם. בהודעה על קיום האסיפה הכללית, ניתן לקבוע שאם לא יהיה מניין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים בשעה אחרת באותו היום ותהיה חוקית.

סדר היום באסיפה- בהודעה על מועד האספה חובה לציין מה הנושאים העומדים על סדר היום. מותר להוסיף או לגרוע נושאים מהאסיפה הכללית כל עוד דווח על כך לפחות יומיים לפני מועד האסיפה ובאותה צורה שבה דווח על האסיפה מלכתחילה. כל נושא שלא נרשם בסדר היום לא יעמוד לדיון אלא אם הוסכם על 100% מבעלי זכות ההצבעה.

בחירת יו"ר ומזכיר האסיפה- על משתתפי אסיפת הדיירים לבחור יושב ראש ומזכיר לאסיפה. יושב הראש רשאי לדחות את המשכה של האסיפה לתאריך אחר, כל עוד דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה.

החלטות והצבעות- החלטות תתקבלנה על ידי רוב בהצבעה, אלא אם דרשו לפחות רבע מבעלי הדירות הנוכחיים להצביע בקלפי בסודיות. כל בעל דירה זכאי לזכות זהה ובאפשרותו להצביע באמצעות בא כוח מטעמו, כל עוד מייצגו הביא כתב מינוי חתום מבעל הדירה שמינה אותו. כאשר לדירה מסוימת יש יותר מבעל דירה אחד, ימנו אדם אחד לייצג את דעתם. היו הדעות באסיפה שקולות, יכריע יושב ראש האסיפה.

נציגות- בעת האסיפה הכללית תיבחר נציגות שתכיל חבר ועד אחד ועד חמישה חברים. בנציגות בה ישנה מעל לחבר ועד אחד, יהיה בה יו"ר אחד וגזבר אחד. באסיפה כללית שלא מן המניין, הדיירים רשאים להחליף נציגות או לשנות את הרכבה. תקופת כהונתה של הנציגות היא עד לבחירה של נציגות חדשה באסיפת דיירים.

גזבר- הגזבר ינהל פנקס הכנסות והוצאות, יקבל חשבון לכל הוצאה, ימסור קבלה לכל הכנסה. הגזבר יביא לאישור האסיפה הכללית את הפנקס, וכן יערוך דין וחשבון כספי אחת לשישה חודשים; הפירוט יכלול את ההכנסות והוצאות שנצברו בתקופה הרלוונטית. בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הקשורים לחשבון המשותף. על הגזבר להפקיד את ההכנסות בחשבון הבנק של הוועד המשותף בלבד.

תקנון מוסכם

ניתן להוסיף ולהתאים את התקנון לצרכי הבניין באסיפת כללית ברוב של 66% מבעלי זכות ההצבעה שבבעלותם לפחות 66% מהרכוש המשותף. חוקי התקנון המוסכם יהיו תפקים כל עוד הם אינם נוגדים את החוק ואינם פוגעים בזכותו של דייר אחר (במקרים מסוימים ניתן לפגוע בזכותו של דייר אחר במידה והסכימו על כך 100% מבעלי זכויות ההצבעה הבניין).

מה קורה במקרה של הפרת תקנון?

במקרה בו דייר פלוני מפר את התקנון, החלטות או חוקים אחרים, יכולים דיירי הבניין לדרוש מאותו דייר לחדול ממעשיו. במידה ואותו הדייר מסרב לעשות כן, יכולים הדיירים להגיש תביעה למפקח על הבתים המשתופים. מפקח על הבתים המשותפים הינו בעל סמכות בדומה לבית משפט והחלטת המפקח זהה לפסק דין של שופט.

מהו חוק תשלום מיסי ועד בית?

בסעיף 58 בחוק המקרקעין מורה על חובת כל בעל דירה בבית משותף לקחת חלק בהוצאות הבית המשותף עבור הרכוש המשותף. כלומר, החובה חלה על בעל הדירה גם אם אינו מתוגרר בה או שישנו שוכר. במהלך השנים, המפקחת על הבתים המשותפים, בית המשפט והאגודה לתרבות הדיור החילו תקדימים המבהירים את החוק. לדוגמא, במידה ולא נקבע אחרת בתקנון מוסכם, עלות מיסי ועד הבית צריכה להיות יחסי לשטח הדירה. במידה ודייר מסרב לשלם חובותיו ניתן לפנות למפקחת על הבתים המשותפים.

מה עושים במקרה של ערעור על גובה מס הוועד?

לכל בעל דירה בבית משותף יש את הזכות לערער על גובה התשלום לוועד הבית, ובלבד שהוא יכול להסביר את מקור הערעור ואת הסיבות לו. תחילה יש לבחון את האפשרות להסדיר את העניין אל מול וועד הבית ואל מול הדיירים האחרים בבניין, אך אם לא מצליח בעל הדירה להגיע להסכמה עם יתר הדיירים, יש לו את היכולת להגיש תביעה לרשם המקרקעין לצורך בחינת גובה מס הוועד, ואז יבחן המפקח על הבתים המשותפים את תביעתו של בעל הדירה, ובהתאם לכך ייתן החלטה בעלת תוקף של פסק דין מחייב עבור כל הצדדים.

בבחינה של גובה התשלום לוועד הבית צריך להשתמש בהיגיון פשוט, ולעיתים בהחלט ניתן לזהות חוסר היגיון בין גובה התשלום ובין אופן השימוש בו. חוקים ישירים העוסקים ספציפית בתחום ערעור או התמודדות עם תשלום ועד בית לא ממש קיימים, אך בהחלט קיים מנגנון שלם של רגולציה ברשם המקרקעין, באמצעותו ניתן להתמודד עם כל בעיה בהיבט זה.

לקבלת הצעת מחיר>>

כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי וכל המידע המצוי באתר משמש כמידע כללי בלבד. אין בדברים האמורים בכדי להחליף מידע הניתן על ידי עו"ד, ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור לעיל בכל דרך שהיא, עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.